Validade de cláusula que permite ao credor exigir transferência imobiliária a seu critério

STJ
735
Direito Civil
Geral
2 min de leitura
Atualizado em 4 de fevereiro de 2026

Este julgado integra o

Informativo STJ 735

Tese Jurídica

É possível estipular em escrito a possibilidade de o credor exigir a transferência da propriedade de imóvel somente quando for de seu interesse.

Comentário Damásio

O comentário deste julgado está em desenvolvimento

Você precisa estar logado para ver o comentário

Faça login para acessar os comentários exclusivos do Damásio

Resumo

Os negócios jurídicos em geral podem ter sua eficácia subordinada a certos acontecimentos, por determinação da vontade do agente ou das partes, acontecimentos esses tradicionalmente classificados como "condições", "termos" e "modo/encargos". Condições, de forma sintética, são as disposições acessórias estabelecidas voluntariamente pelas partes para subordinar total ou parcialmente a eficácia do ato/negócio jurídico a um acontecimento futuro e incerto. A condição é considerada potestativa quando depende da vontade de uma das partes, mas não exclusivamente do seu arbítrio. O art. 115 do CC/1916, assim como o art. 122 do CC/2002 afirmam ser ilícita a condição que sujeita a eficácia do negócio jurídico ao puro arbítrio de uma das partes, interditando como defesas, em suma, as condições puramente potestativas. Na leitura desses dispositivos legais, deve-se entender que o adjetivo "puro", inserido de forma expressa pelo legislador de 2002 ressalta que nem todas as condições potestativas são defesas, somente aquelas que sujeitarem o negócio jurídico ao "puro arbítrio de uma das partes". Nesse sentido, a doutrina assinala que nem todas as condições potestativas são ilícitas. Somente aquelas cuja eficácia do negócio fique exclusivamente sob arbítrio de uma das partes, sem interferência de qualquer fator externo. Necessário, assim, identificar corretamente as condições puramente potestativas proibidas pelos arts. 115 e 122 do CPC/2015. Elas podem ser identificadas, pelo uso de expressões como: "se eu quiser", "caso seja do interesse deste declarante", "se na data avençada, este declarante considerar-se em condições de prestar", etc. As condições puramente potestativas destacam-se pelo uso da cláusula si voluero que significa "se me aprouver", "se eu quiser". Todas essas expressões, conforme se pode observar, fazem referência, de alguma forma, ao arbítrio do devedor, e não do credor. Todas elas, pelo seu próprio conteúdo semântico, põem em evidência uma falta de seriedade da obrigação assumida pelo devedor. Somente quando o próprio devedor se reserva o direito de caprichosamente descumprir a obrigação assumida é que sobressai, de fato, o arbítrio da parte como elemento exclusivo para subordinar a eficácia do ato/negócio. Isso só ocorre, porém, quando referida cláusula aproveitar ao devedor, pois quando aproveitar ao credor, todos os elementos necessários à configuração do negócio jurídico estarão presentes, sendo descabido falar em nulidade, inclusive em respeito ao princípio da boa-fé objetiva. Uma coisa é o proprietário de determinado bem dizer a outrem - "vendo-lhe esse bem quando eu assim desejar". Outra coisa, bastante diversa é ele dizer: - "vendo-lhe esse bem quando você assim desejar". Existe uma diferença substancial quando alguém fala: - "eu faço quando eu quiser" e - "eu faço quando você pedir". Na segunda situação, verifica-se apenas o estabelecimento de um termo incerto ou indeterminado, para referido cumprimento. Nesta hipótese, já estará firmado o liame obrigacional, não se podendo dispensar o devedor da prestação assumida por ele sem ofensa ao princípio da boa-fé objetiva. Afinal, se devedor concorda em oferecer a prestação se e no momento mais oportuno para o credor, não há motivo para censurar o ajuste entabulado apontando algum tipo de nulidade. Ademais, não se pode considerar como puramente potestativa a condição que sujeita a eficácia do negócio à simples vontade da parte, mas em função de um interesse juridicamente relevante. Assim, seja porque a condição suspensiva subordina a eficácia do negócio a uma manifestação de vontade do credor, seja, ainda, porque possivelmente faz-se isso em função de um interesse juridicamente relevante, não há motivo para considerá-la inválida.

Informações Gerais

Número do Processo

REsp 1.990.221-SC

Tribunal

STJ

Data de Julgamento

03/05/2022

Outras jurisprudências do Informativo STJ 735

Majorante da Lei de Lavagem de Dinheiro não impede desmembramento pelo art 80 do CPP

O Superior Tribunal de Justiça, há muito, já sufragou entendimento de que "a reunião de processos em razão da conexão é uma faculdade do Juiz, conforme interpretação a contrario sensu do art. 80 do Código de Processo Penal que possibilita a separação de determinados processos" (RHC 29.658/RS, Rel. Ministro Gilson Dipp, Quinta Turma, DJe 8/2/2012). No caso, a magistrada singular entendeu pela não reunião dos processos, com fundamento no art. 80 do Código de Processo Penal, que faculta a separação processual. Conforme se observa, a eventual incidência da causa de aumento descrita na parte final do § 4º do art. 1º da Lei de Lavagem de Dinheiro, na redação dada pela Lei n. 12.683/2012, não constituiu empecilho para o juiz manter a separação dos feitos, nos termos do art. 80 do CPP. Outrossim, após fixada a causa de aumento de pena para cada crime de lavagem de dinheiro, caberá ao Juízo da Vara de Execuções a ulterior soma ou unificação das penas eventualmente impostas em cada uma das ações penais.

Regime inicial aberto ao réu primário com pena até quatro anos apesar de circunstância desfavorável

A despeito de o § 3º do art. 33 do Código Penal dispor que para a escolha do modo inicial de cumprimento da pena deverão ser observados os critérios do art. 59, não fica o julgador compelido a fixar regime mais gravoso do que o cabível em razão do quantitativo da sanção imposta, ainda que presente circunstância judicial desfavorável. Assim, embora a definição da pena-base acima do mínimo legalmente previsto autorize, nos termos do art. 33, § 3º, do Código Penal, a fixação do regime inicial imediatamente mais grave do que o estabelecido em razão do quantum da pena aplicada, nada impede que o julgador deixe de recrudescer o modo prisional se entender que aquele cominado ao montante da pena imposta se mostra suficiente à reprovação do delito. É possível, portanto, concluir que a negativação de circunstâncias judiciais, ao contrário do que ocorre quando reconhecida a agravante da reincidência, confere ao julgador a faculdade - e não a obrigatoriedade - de recrudescer o regime prisional.

Posse de má-fé do mutuário que permanece no imóvel após leilão hipotecário

A qualificação da posse em de boa ou má-fé depende se o possuidor ignora ou não o vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa (art. 1.201 do CC). Não há nenhuma anormalidade na transmutação da natureza jurídica da posse, porque é instituto que não é estanque, sendo certo que, modificado o contexto de fato e de direito relacionado àquele que tem a coisa em seu poder, é natural que se altere também a qualidade da posse. Hipótese em que inexiste incongruência no reconhecimento da posse como de boa-fé em determinado período - portanto, o direito à indenização por todas as benfeitorias levantadas nesse tempo (art. 1.219 do CC) - e, em seguida, reconhece-se a modificação da qualidade da posse para má-fé, para, doravante, só admitir o pagamento das benfeitorias necessárias e afastar do possuidor o direito a qualquer retenção (art. 1.220 do CC). No caso, quando foi comprado o bem, ainda que mediante contrato de financiamento, não havia tecnicamente nenhum impedimento para que fosse adquirida a propriedade do imóvel, pelo que de boa-fé a posse; ao revés, no momento em que, em razão do inadimplemento das parcelas daquele contrato, a credora hipotecária promove o leilão do bem, ao permanecer o particular de maneira irregular no imóvel, a posse passa a se caracterizar como de má-fé.

Corrupção ativa por vantagem para omitir ato de ofício na posse de drogas

Consoante previsão do artigo 333 do Código Penal, o delito de corrupção ativa ocorre com a conduta de oferecer ou prometer vantagem indevida a funcionário público, para determiná-lo a praticar, omitir ou retardar ato de ofício. Assim, o entendimento de que não há ato de ofício a ser praticado por policiais quando abordam sujeito na posse de drogas está em dissonância com as disposições legais e a jurisprudência desta Corte. O artigo 28 da Lei de Drogas, ainda que não preveja pena privativa de liberdade, permanece como crime. Não houve descriminalização da conduta, mas tão somente sua despenalização, vez que a norma especial conferiu tratamento penal mais brando aos usuários de drogas. Com efeito, este Superior Tribunal de Justiça, alinhando-se ao "entendimento firmado pela Corte Suprema no julgamento do RE 430.150/RJ, sedimentou orientação de que a Lei n. 11.343/2006 não descriminalizou a conduta que tipificou no art. 28, que, portanto, continua a configurar crime. Ocorreu mera despenalização, assim entendida como a ausência de previsão, para o tipo, de pena privativa de liberdade como sanção" (HC 406.905/SP, Rel. Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 7/11/2017, DJe 13/11/2017)" (AgRg no HC 623.436/SC, Quinta Turma, Rel. Min. Ribeiro Dantas, DJe de 17/12/2021). Em casos dessa natureza, muito embora não se imponha a prisão em flagrante, é obrigação do policial conduzir o autor do fato diretamente ao juízo competente ou, na falta deste, à delegacia, lavrando-se, neste caso, o respectivo termo circunstanciado e providenciando-se as requisições dos exames e perícias necessários, nos termos do artigo 48, §§ 2º e 3º, da Lei n. 11.343/2006. Cumpre ressaltar, ainda, que para a configuração do delito de corrupção ativa, a norma penal sequer exige que o ato de ofício tenha sido efetivamente praticado, até porque, em se constatando que o funcionário retardou ou omitiu ato de ofício, ou o praticou infringindo dever funcional, incidirá a causa de aumento de pena prevista no parágrafo único do artigo 333 do Código Penal.

Produtos agrícolas não são bens de capital essenciais na recuperação judicial

Por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.758.746/GO (Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 1/10/2018), a Terceira Turma do STJ, à unanimidade, reconheceu que, se determinado bem não puder ser classificado como bem de capital, ao juízo da recuperação não é dado fazer nenhuma inferência quanto à sua essencialidade. É expressa, nesse sentido, a parte final do § 3º do art. 49 da Lei de Falência e Recuperação de Empresas (LFRE), que faz referência direta e unívoca a bens de capital essenciais à atividade empresarial. Vale dizer, a lei de regência não autoriza o juiz a impedir a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor de bens, ainda que essenciais, que ostentem outra natureza que não a de bem de capital. Veja-se que nem mesmo a caracterização do bem como de capital constitui circunstância suficientemente apta, por si só, a impedir sua retirada caso não se perceba sua essencialidade à atividade empresarial. Assim, na hipótese de não estarem preenchidos dois pressupostos, quais sejam: (i) bem classificado como de capital e (ii) de reconhecida essencialidade à atividade empresarial -, é descabido ao juízo, como regra, obstar sua saída da posse do devedor com base na ressalva da parte final do art. 49, § 3º, da LFRE. Cumpre, todavia, definir o que se pode entender como bem de capital, a fim de perquirir se os grãos de soja e milho produzidos pelos recorridos podem ser classificados como tal. Por ocasião do julgamento do Conflito de Competência 153.473/PR (DJe 26/6/2018), a Segunda Seção desta Corte debruçou-se sobre tal questão conceitual. Na oportunidade, constou do voto vencido que, "por bem de capital, deve-se compreender aqueles imóveis, máquinas e utensílios necessários à produção. Não é, portanto, o objeto de comercialização da pessoa jurídica em recuperação judicial, mas o aparato, seja bem móvel ou imóvel, necessário à manutenção da atividade produtiva, como veículos de transporte, silos de armazenamento, geradores, prensas, colheitadeiras, tratores, para exemplificar alguns que são utilizados na produção dos bens ou serviços". Já o bem de consumo (em oposição ao bem de capital) "constitui aquilo que é produzido com utilização do bem de capital, seja durável ou não durável, e que será comercializado pela empresa, ou prestado na forma de serviços". De se notar, outrossim, que, segundo dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, dentre os produtos que constituem bens de capital do setor agrícola não estão incluídos grãos, englobando, ao revés, apenas o maquinário utilizado na produção: tratores agrícolas, máquinas e aparelhos para irrigação, arados e charruas, máquinas e aparelhos de pulverização, máquinas para limpeza e seleção de grãos, máquinas e aparelhos para avicultura, reboques e semi-reboques, semeadores, plantadeiras e adubadores, máquinas para colheita, secadores, silos etc. Destarte, no particular, não há razão apta a sustentar a hipótese de que os grãos cultivados e comercializados (soja e milho) constituam bens de capital, pois, a toda evidência, não se trata de bens utilizados no processo produtivo, mas, sim, do produto final da atividade empresarial por eles desempenhada.