Eficácia temporal da exoneração do fiador em locação por prazo determinado e indeterminado
Cinge-se a controvérsia em saber se, em contrato de locação por prazo determinado, a alteração de quadro social da empresa afiançada admite a exoneração de fiador que havia prestado a garantia em razão de vínculo afetivo com algum dos sócios que se retirou e, sendo possível, a partir de quando a notificação passa surtir os efeitos de exonerar o fiador. Necessário distinguir a notificação feita pelo fiador ao locador com a intenção de exonerar-se dos efeitos dessa notificação, os quais irão definir efetivamente a partir de quando o fiador estará exonerado da obrigação fidejussória. A exoneração do fiador tem início distinto em cada uma das modalidades de contrato de locação, que pode ser firmado por (I) prazo indeterminado, (II) por prazo determinado que, prorrogando-se, torna-se indeterminado e (III) por prazo determinado que se extingue na data prevista ou antes. Em se tratando de locação por prazo determinado que tem fim na data avençada ou antes, a notificação exoneratória pode ser feita durante sua vigência, mas o compromisso fidejussório se estende até o fim do contrato. Não há como se aplicar aos contratos de locação firmados por prazo determinado a regra do art. 40, X, da Lei n. 8.245/1991, pois o dispositivo refere-se exclusivamente aos contratos por prazo indeterminado. Embora possa ser enviada notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato por prazo determinado, o fiador somente irá se exonerar de sua obrigação, (I) ao término do contrato por prazo determinado, ainda que haja alteração no quadro social da empresa afiançada ou (II) em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado, por qualquer razão. Dessa forma, nos contratos por prazo determinado em que não houve prorrogação, embora admita-se que o fiador realize a notificação extrajudicial durante a sua vigência, somente haverá exoneração da garantia com o fim do prazo estabelecido contratualmente. Tal conclusão remanesce mesmo se houver alteração no quadro societário da empresa afiançada durante a vigência do contrato. Até mesmo porque, diferentemente do que ocorria no Código Civil de 1916, em que a exoneração decorria de acordo entre as partes ou de sentença, no atual Código, o único requisito formal é a notificação. Assim, a mera notificação extrajudicial; elaborada unilateralmente pelo fiador; alegando questão de alta subjetividade, como o "vínculo afetivo" com algum dos sócios da empresa afiançada; e de alta recorrência, como a alteração do quadro social de empresa; não pode ser requisito suficiente para a exoneração, sob o risco de enfraquecimento da garantia fidejussória mais utilizada no país. Dessa forma, o fiador que livremente anuiu em prestar garantia a uma pessoa jurídica - e não a um de seus sócios-, ciente de que a empresa estaria sujeita a alteração de quadro social, não pode simplesmente exonerar-se, após enviar notificação extrajudicial, ainda durante a vigência de contrato por tempo determinado, em razão de fato que lhe era previsível. E sendo o vínculo pessoal entre o fiador e algum dos sócios da empresa afiançada essencial para continuidade da garantia, tal disposição deve estar prevista expressamente no contrato de fiança, nos termos do art. 830 do Código Civil.
Flexibilização das prisões por razões humanitárias em desastres e emergências públicas
Em situações de desastres públicos, a flexibilização das prisões pode ser justificada por motivos humanitários ou por questões práticas e operacionais relativas à crise e aos órgãos responsáveis pelo gerenciamento das ações estatais. Eventos como pandemias, catástrofes naturais ou emergências em larga escala exigem uma reavaliação das prioridades e capacidades do sistema prisional, que pode ser gravemente afetado nessas circunstâncias. Do ponto de vista humanitário, a superlotação e as condições muitas vezes precárias das prisões podem se tornar ainda mais problemáticas durante uma calamidade. Questões como higiene precária, acesso limitado a cuidados médicos e a impossibilidade de manter o distanciamento social podem transformar as prisões em focos de propagação de doenças, representando um risco não apenas para os detentos, mas também para os funcionários penitenciários e a comunidade em geral. Sob uma ótica mais pragmática, a liberação temporária ou a aplicação de penas alternativas à prisão domiciliar ou liberdade condicional podem ser medidas necessárias para reduzir a pressão sobre as instalações carcerárias. Isso possibilita que a administração prisional concentre seus recursos limitados na gerência da crise e na proteção dos detentos sob custódia, especialmente aqueles que não podem ser liberados por conta da natureza de seus crimes ou do perigo que representam para a sociedade. Ademais, tais ações podem ser consideradas uma maneira de garantir a incolumidade e os direitos humanos das pessoas presas, garantindo que não sejam desproporcionalmente prejudicados durante uma crise que requer medidas extraordinárias. É crucial que tais decisões sejam baseadas em avaliações minuciosas e personalizadas dos riscos envolvidos para cada detento, a fim de assegurar que a segurança pública permaneça como prioridade No caso em apreço, a situação excepcionalíssima a garantir a medida diferente da segregação cautelar está caracterizada pela necessidade de garantir-se os cuidados e os interesses da criança durante o trâmite do processo, eis que em se tratando de uma bebê de apenas 5 meses, presume-se a necessidade dos cuidados maternos em tenra idade, em situação de calamidade pública enfrentada pelo Estado do Rio Grande do Sul. Por fim, quanto ao pedido de extensão a todas a presas do Estado pretendido pela Defensoria Pública, em se tratando de prisões definitivas e provisórias no Estado do Rio Grande do Sul, que enfrenta o que talvez se possa afirmar ser o pior desastre natural de sua história, a atenção do Poder Judiciário e a garantia da paz social exigem um cuidado redobrado dos operadores do direito. Essa é a razão da positivação das diretrizes pelo CNJ. A extensão extra processual pretendida extrapola a competência desta Turma, uma vez que se trata de providência pleiteada em habeas corpus individual, inexistindo a possibilidade de exame da similaridade exigida na norma processual. Ademais, ainda que com grande esforço interpretativo na avaliação dos requisitos da prisão preventiva das pessoas presas no Estado afligido pela calamidade, não se pode correr o risco de agravar-se o caos e o sentimento de insegurança das vítimas e da sociedade em geral. Pessoas com histórico de violência, acusadas de crimes graves, ainda que sem o trânsito em julgado, não podem ser libertadas sem uma avaliação individualizada de sua segregação.
Incidência do IPTU independe de comunicação ao INCRA sobre alteração de zona urbana
Cinge-se a controvérsia em definir se o art. 53 da Lei n. 6.766/1979 estabelece a obrigação do município de previamente comunicar ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - Incra acerca da alteração de destinação de área rural para urbana, como condição para que a propriedade deixe de sofrer a incidênica do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e passe a sofrer a incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, a fim de se evitar a bitributação. O art. 182 da Constituição Federal (CF) preconiza que "a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes". A Lei n. 6.766/1979, por sua vez, é a lei federal ordinária, recepcionada pela CF, que disciplina as normas gerais sobre a política urbana referente ao parcelamento do solo, dispondo no mencionado art. 53 que: "todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente". Não há na redação do texto legal, portanto, passagem que possa sugerir eventual subordinação entre os entes públicos, notadamente em relação à existência de condicionante para fins de tributação municipal. As condições estabelecidas no supracitado dispositivo dizem respeito à realização de alterações no uso do solo rural para fins urbanos, ou seja, são dirigidas à pessoa do loteador, que somente poderá efetivar essa modificação de utilização da área depois de consultar ("prévia audiência") o Incra e o órgão municipal pertinente e de obter a aprovação do projeto pela prefeitura ou do Distrito Federal. Essa disposição legal atribui apenas à municipalidade a atribuição de aprovar ou desaprovar essa modificação de uso para fins de loteamento, o que guarda sintonia com o art. 12 dessa mesma lei, que assim dispõe: "Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte". Ressalte-se ainda que essa consulta ao Incra está prevista antes da aprovação do projeto pela municipalidade e, por conseguinte, da lei municipal que integrará essa área na zona urbana da cidade. Constata-se, assim, que as providências elencadas no art. 53 da Lei n. 6.766/1979 dizem respeito às condições para se garantir, no máximo, a regularidade do processo de parcelamento/loteamento de área então rural, e não aos requisitos para a cobrança do IPTU sobre imóvel que, por lei local, passou a ser considerado como urbano, ou seja, o supracitado comando normativo trata de regra procedimental para fins de parcelamento do solo urbano, não implicando regra de natureza tributária. Ademais, eventual circunstância condicionante à configuração do fato gerador do tributo em questão (IPTU) somente poderia ser validamente instituída por lei complementar (art. 146, III, "a", da CF), o que não é o caso da Lei n. 6.766/1979; bem como não se vislumbra a ocorrência de bitributação, porquanto tal fenômeno ocorre quando dois entes federados exigem o pagamento de tributo por um mesmo fato gerador, o que não ocorre na espécie. Dessa forma, ressalvada a subsistência da destinação rural do imóvel (Tema 174 do STJ), estando preenchidas as condições elencadas no art. 32 do Código Tributário Nacional - CTN, é de se considerar válidos o lançamento e a cobrança do IPTU sobre os imóveis que a lei municipal passou a definir como pertencentes à zona urbana da cidade.
Certificação de memorial georreferenciado por matrícula individual, afastado o conceito agrário de imóvel rural
O princípio da especialidade impõe que, para efeito de registro público, toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado, a partir de indicações exatas de suas medidas, características e confrontações. O artigo 176 da Lei de Registros Públicos mostra-se como verdadeira expressão do registro da especialidade ao exigir, para fins de registro do imóvel, sua identificação com todas as suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver. A Lei n. 10.267/2001, que alterou a Lei de Registros Públicos, instituiu a necessidade de georreferenciamento dos imóveis rurais, uma técnica ainda mais precisa de descrição desses imóveis, que passou a ser exigida para os casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, bem como para efetivação de registro. Portanto, o procedimento de georreferenciamento passou a integrar o registro dos imóveis rurais, com a necessidade de que a certificação do memorial descritivo conste da matrícula do imóvel, com o objetivo de aperfeiçoar a identificação e descrição dos imóveis rurais, garantindo uma maior precisão e a veracidade das informações constantes do registro público, principalmente para evitar eventuais efeitos negativos decorrentes de descrições imobiliárias vagas e imprecisas como a superposição de áreas, por exemplo. Conforme definição da legislação agrária defendida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), imóvel rural abrange a totalidade das glebas contíguas do mesmo proprietário utilizadas para fins econômicos similares. Todavia, tal definição, embora seja utilizada para fins de cadastro de imóveis rurais na autarquia, não pode ser utilizada no âmbito do direito registral, em observância ao já mencionado princípio da especialidade. Para o direito registral, com espeque nos princípios da especialidade e da unitariedade, cada matrícula representa uma unidade imobiliária, inclusive no que tange aos imóveis rurais, o que significa que o memorial descritivo a que se refere os §§ 3º e 4º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos deve corresponder ao imóvel representado pela matrícula e que, portanto, cada matrícula deve ser demarcada e georreferenciada individualmente. Nada impede que o proprietário requeira a unificação das áreas descritas em matrículas distintas de sua propriedade, o que então resultará na formação de uma nova unidade imobiliária com a abertura de uma nova matrícula. Somente nessa hipótese é que o perímetro georreferenciado deverá abranger todos os imóveis referidos nas suas respectivas matrículas, as quais serão encerradas para constituir um único imóvel rural com uma nova matrícula.
Aplicação das normas contra preço vil na execução extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel
A execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária tem regramento próprio estabelecido na Lei n. 9.514/1997, que, antes das modificações perpetradas pela Lei n. 14.711/2023, previa que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário deveria conter o valor do principal da dívida e a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão (art. 24, I e VI). A partir da vigência da Lei n. 14.711/2023, não há mais dúvidas de que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição contida no art. 891 do CPC/2015. No caso, o leilão foi realizado antes da vigência da Lei n. 14.711/2023, o que não altera, contudo, a compreensão acerca da matéria. Com efeito, no âmbito doutrinário, há muito já se defendia a impossibilidade de alienação extrajudicial a preço vil, não só por invocação do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015). A despeito de ser a quantia obtida em segundo leilão muito inferior à metade do preço de avaliação para venda forçada, mesmo sem atualização, entenderam as instâncias ordinárias que as normas de caráter geral não seriam aplicáveis à execução extrajudicial regida pelas disposições especiais da Lei n. 9.514/1997. Tal orientação, no entanto, não encontra amparo nem na doutrina majoritária, tampouco em julgados do STJ que, mesmo antes da inovação legislativa, já defendiam a impossibilidade da arrematação a preço vil na execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. Por fim, em que pese a prevalência do caráter negocial da alienação por iniciativa particular, também à ela se aplica a vedação da alienação a preço vil, entendida, em regra, como sendo aquela que não alcança 50% do valor da avaliação, ressalvadas as situações em que se deve levar em conta as particularidades do caso concreto.