Dedução da taxa de fruição na rescisão de promessa de compra e venda de lote

A partir da Lei n. 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual.

A partir da Lei n. 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual. Cinge-se a controvérsia a saber se, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, celebrado após a entrada em vigor da Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, por iniciativa do adquirente, seria possível ao promitente vendedor, devido ao distrato, reter valores pagos pelo promissário comprador, a saber o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, e a denominada taxa de ocupação ou fruição. Quanto à questão relativa à retenção de valores pagos pelo adquirente do imóvel que desistiu do negócio, registre-se que, antes mesmo do advento da Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já se orientava no sentido de que, nesses casos, o promitente vendedor poderia reter percentual de valores por ele pagos, conforme estabelecido na Súmula 543 do STJ. Ademais, estabeleceu-se, no âmbito da Segunda Seção do STJ, que, em caso de resolução por culpa exclusiva do consumidor, se não houvesse nenhuma previsão contratual em sentido diverso ou circunstância excepcional, o percentual de 25% dos valores pagos seria valor suficiente para compensar os prejuízos do incorporador. Com a edição da Lei n. 13.786/2018, passou a ser previsto expressamente o direito de distrato, por meio da inclusão, na Lei n. 6.766/1979, do art. 26-A, dispondo que os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, entre outros requisitos, "as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução dos valores ao adquirente" (inciso V). Essas consequências são delimitadas no art. 32-A também inserido na referida lei. No caso, tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei n. 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, tendo sido a cláusula penal estabelecida em 10% do valor atualizado do contrato, dentro dos limites estabelecidos no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, correto o entendimento pela legalidade da respectiva retenção. Quanto à taxa de fruição, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei n. 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. Contudo, a partir da Lei n. 13.786/2018 pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Assim, havendo, atualmente, expressa previsão legal, o adquirente que desiste da compra e venda de lote após ser-lhe transmitida a posse, estando apto a dele usufruir, inclusive para construção, não mais pode se escusar do pagamento da taxa de fruição, ao argumento de que não houve ocupação efetiva do bem. Como a lei não tem palavras inúteis, a fixação dos termos inicial e final para a incidência da taxa de fruição (a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador) tem a consequência lógica de definir que a referida taxa não está mais condicionada à existência de lote edificado ou não edificado, mas exclusivamente à disponibilidade do lote para o comprador. Com a disponibilização do lote, no momento da transmissão da posse, cumpre o loteador a sua obrigação, passando o promitente comprador a ter a disponibilidade plena do imóvel para o uso que melhor the aprouver, inclusive decidir se e quando irá construí-lo, dar outro tipo de uso ao lote, como lazer, ou revendê-lo. O uso ou não uso do imóvel - não deve afetar a esfera jurídica do loteador, que cumpriu sua obrigação e perdeu a disponibilidade sobre o bem. Nesse contexto, o tipo de empreendimento (lote não edificado, lote edificado ou com destinação econômica específica) deverá ser sopesado apenas na fixação do valor da taxa de fruição, "até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento sobre o valor atualizado do contrato)", mas não afasta a possibilidade de sua retenção, dos valores a serem restituídos ao comprador desistente, nos termos da lei.