Recibo de compra e venda como justo título

A controvérsia consiste em definir se o recibo de compra e venda do imóvel constitui justo título apto a ensejar a aquisição originária do imóvel na modalidade de usucapião prevista no art. 1.242 do Código Civil.

Na ação de usucapião que tem por objeto bem imóvel, o essencial corresponde à prova da posse qualificada pelo lapso temporal exigido em lei para a respectiva modalidade de usucapião.

Uma dessas modalidades encontra-se prevista no art. 1.242, caput e parágrafo único do CC. Trata-se da chamada "usucapião ordinária", espécie de aquisição originária do direito de propriedade de bem imóvel, cujo reconhecimento exige a presença dos seguintes requisitos: o exercício da posse mansa e pacífica pelo prazo de mais de dez anos, a existência de justo título e de boa-fé, nos termos do art. 1.242, caput, do CC. O prazo é reduzido para cinco anos se, cumulativamente, houver o preenchimento dos requisitos previstos no parágrafo único do mencionado artigo.

Por "justo título", entende-se o instrumento que, em tese, mostra-se formalmente apto à transferência da propriedade, ainda que, em verdade, ostente algum defeito grave que o torne inoperante.

O título tendente a ensejar o reconhecimento da prescrição aquisitiva não é documento em si mesmo considerado, mas, isto sim, o fundamento do direito. Do contrário, exigindo-se que o justo título fosse o documento idôneo para transmitir a propriedade imóvel, a usucapião ordinária seria um instituto absolutamente supérfluo, uma vez que implicaria a aquisição de propriedade já anteriormente adquirida pelo mesmo interessado.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que por "[...] justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico [...]", sendo que tal "[...] ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse ('cum animo domini') [...]" (REsp 652.449/SP, Terceira Turma, DJe 23/3/2010).

De qualquer modo, é necessário que a previsão legal atinente ao requisito do justo título para a usucapião ordinária seja objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger os elementos que, embora ausente a regularidade formal, permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade. Isso está em consonância com a própria finalidade do instituto, voltado a concretizar a função social da propriedade e o direito fundamental social à moradia.

Destarte, o recibo de compra e venda é, sim, apto a instruir a ação de usucapião embasada na modalidade prevista no art. 1.242 do Código Civil.